学生公寓报告 英国大学和私营企业建立学生公寓

英国大学和私营企业建立学生公寓合作已有多年历史，15年来，这种合作关系为英国打造了至少2.7万张新床位，以及1.65万个大学名下的床位在合作关系下转让给私营商。

大学与私营企业展开的合作交易中，仲量联行(JLL)代理的超过三分之一，估价的床位超过三分之二。

这种合作交易市场正在不断发展，至今已吸纳了24亿英镑的投资，十年来建立合作关系的私营商增长了2倍。

给予私营商的经营权有效期也增至50年左右，因为很多大学更倾向于长期期限所带来的丰厚资本收入。

1/5拥有学生公寓的大学建立了这种合作关系，目前还有更多的大学正在洽谈项目中。

基于大学需求不断扩大，未来五年市场还会持续增长。

目前，英国大学的100万张专用床位中，出租的床位占1/4，其中很多床位需要维护或更新，预计花费约50亿英镑。

未来五年，围绕学生公寓的一大主题就是学生的负担能力，大学和私营商将会关注学生公寓是否物有所值，考虑学生需求与负担能力之间的平衡。

因此，大学和私营商需要建立密切合作关系。

许多大学正在考虑学生公寓的未来发展路线，观点分成以下两派(表1)。

正是这种观点之间的对立性引发了大学和私营商之间合作关系的产生。

表2列举了投资学生公寓的典型方式。

列表还显示了按照不同的合作方式大学和私营商也将承担不同的成本、风险和收益。

 

DBFO方案的交易增长

本研究聚焦于设计、建设和运营(DBFO)方案交易。

不同的交易它们的基本架构如下：

*某学生公寓合伙人(studenthousingpartnerSHP)长期租用大学所有的土地。

*学生公寓方案SHP要和大学共同设计，SHP还要取得规划许可，筹措资金，建设、运营学生公寓和承担维修费用，收入由SHP持有。

*作为出租土地的回报，大学从SHP得到一份资本收入，这份收入由当时的租金水平、租金增长机制、建设成本、运营成本和投资者风险偏好等因素决定。

*方案中可能还包括建设非居住空间(例如学术或行政空间，学生活动中心等设施)，通常只是收取名义上的租金，因此也会影响大学的资金收入。

*SHP可能会对这部分设施实施柔性管理，或者分包给大学管理。

*除了要开发的土地，大学现有的学生公寓可能也会承包给私营商，进行翻新或改建。

*重要的是，在经营有效期结束后，学生公寓资产还将回归大学所有。

SHP将支付一笔偿债基金用于修复学生公寓，并在交还时，完成所有的维修工作。

这对大学来说具有很大吸引力，不仅不用卖出学生公寓的所有权，还能将学生公寓翻新一遍。

这也被称为“资产负债表移除”或“需求风险转移”交易，因为该类型交易机制减轻了大学长期负债的现状。

通常大学每年有权利提名自己想要的公寓数量(“柔性”提名协议)，然后仅负责运营提名的公寓，剩下的则由SHP负责运营和出租，所以一定要确保学生公寓的位置和质量在市场上具有吸引力。

租赁会计准则变化

由于租赁会计准则变化，大学正在重新考虑学生公寓的发展路线。

新租赁会计准则FRS102意味着过去用于减少资产负债表负债的措施--比如在运营或融资租赁，或者是长期(“硬性”)提名协议下持有学生公寓--现在可能没有用了。

受影响的还包括收入带(incomestrip)方案，通常被归类为融资租赁。

JLL认识到资产负债表问题对于大学融资和遵守英格兰高等教育基金管理委员会(HEFCE)相关要求的能力至关重要，努力发展完善收入带方案并立于前沿，该方案可以移除资产负债表负债，可能会逐渐成为DBFO的替代方案。

DBFO交易增长只是显示学生公寓市场投资增长的一个方面。

PBSA增长并不局限于英国：在我们2012年的一项研究《学生公寓：新的全球资产类别》中，我们把学生公寓视为一种新的资产类别，并解释它为什么能吸引投资者、开发商和私营商的广泛兴趣。

许多大学床位供不应求，而且大学生对更高质量的公寓有强劲需求。而且经济衰退时入学的学生人数增加，学生希望能够在学校里安全度过经济衰退期，并在进入社会前获得更高的资格证书。

DBFO交易增多只是英国PBSA市场广泛发展的一个方面。

表3显示英国现在PBSA床位超过50万--十年来增长80%。

表4显示了两种合作交易类型的更多细节。

大学

过去的十年里大学拥有的学生公寓总量保持相对稳定，但在这稳定的背后却隐藏着许多活动：大学一直以来在拆旧公寓，建新公寓，从私营商手里购买出租公寓，在DBFO合作关系中，约17500张床位转让给SHP。

DBFO和收入带

过去十年，DBFO交易下新增床位约23500张，直接出租部门的床位新增约177000张。

直接出租

信贷紧缩后期投资信心和需求增加，2010年至2013年直接出租部门的床位数量翻了一番。

这些年学生公寓被视为一种独立的资产类别，2015年英国学生公寓交易额为57亿英镑，创下了历史最高纪录。

全职学生

学生数量的增速不及床位数量增速，十年来学生数量只增长了18%。

这意味着2005年学生与床位的比值还是5.1，到2014年，这个比值就降到了约3.7。

收入带

在这种方案里，投资者(比如地主)提前为租户(比如大学)支付一笔本金额/最高赔偿额，承诺在长期租期内(通常是35-45年)支付指数化租金。

租期结束后，大学可以选择支付1英镑以获得资产的所有权，管理、运营和维修的责任还是大学承担--因此地主只是从资产中获得一部分收益作为早期融资开发的回报。

市场上机构投资者对养老金类型和指数化收入有非常强劲的投资需求。

近年来，价格和收益率与长期市场利率密切相关，市场制定了新的价格基准，收益率有所压缩。

另类投资部的主任MartinLeGrice说到：“收入带方案交易下的新建床位约5000张，第一次交易是在2011年，克拉珀姆帝国理工大学新建了566张床位，从那以后收入带方案就成为融资建设学生公寓的常用方案，至今已经吸引投资5亿英镑。”

合作伙伴

DBFO交易比较复杂，不仅需要对合作关系有法律和商业含义上的认知，还需要有设计、建设、融资和运营各个方面的专业知识，因此，DBFO市场的进入门槛很高，市场参与者也少，若按照同等市场规模，与直接出租市场相比，直接出租市场的参与者数量可以是DBFO的十倍。

表5显示目前约有4000张DBFO床位正在建设中。

 

UniversityPartnershipsProgramme(UPP)是DBFO市场的先驱，多年来不断扩大其市场份额，2016年，英国所有DBFO床位中，UPP占据65%。

在21世纪初，UNITEGroup在谢菲尔德建立DBFO合作关系但最后失败，我们认为这次失败的代价可能使得部分新进入者望而却步(导致了如今UPP的市场主导地位)，这种影响直到21世纪10年代早期。

UNITE从那以后就主要通过提名协议的方式与大学建立合作关系。

SanctuaryHousing在21世纪早期也完成了数个DBFO交易，自那以后其重心就放在扩张其在直接出租市场的份额。

过去十年中，又有三个SHP占得市场份额，CampusLivingVillages(CLV)，Uliving(BouyguesDevelopment和DerwentLiving建立的合资企业)和BalfourBeatty都与大学建立了DBFO合作关系，它们三个拥有的床位总计11000张。

GallifordTryInvestments和索迪斯旗下的StudentLiving也正在寻求和大学建立DBFO合作关系。

DBFO床位占大学学生公寓的比例

从表6可以看出《泰晤士报》大学排名前半部分的大学，它们创造的DBFO床位占总的3/4。

 

我们认为这种趋势并非必然，造成这种趋势的一个主要原因就是UPP早期的市场主导地位以及它的早期战略只和排名前五十名大学建立合作关系。

现在，进入DBFO市场的参与者越来越多，更多的大学可以吸引到许多具有竞争力的投标。

同时，一所大学的财务约定事项和学术声誉依然是投资者在评估风险和市场利率时会考虑的重要因素。

然而，投资者也会考虑一些其他无关的因素：比如，建立DBFO合作关系的需求强度(这里的PBSA是否供应不足)，附近存在其他大学(有利于维持入住率)。

至今，已有25所大学建立DBFO合作关系或者已选了中意的投标人作为自己的SHP。

表7a和7b显示了建立DBFO合作关系的大学分布和DBFO床位占大学学生公寓的比例。

从这些可以看出英国约120所大学中1/5已建立DBFO合作关系，而且现在还有十多所大学正在努力寻找自己的合作伙伴，积极开展合作交易。

商业特点

表8比较了2015/16年主要地区DBFO、大学和直接出租部门床位的平均租金。

至今，西米德兰兹、东北和北爱尔兰地区还没有大学建立DBFO合作关系，所以表中未出现这三个地区。

 

其中，三分之二的地区DBFO床位租金高于或等同于大学床位租金，这可能是因为DBFO交易中的许多床位是新建的，规格和质量都要比大学的老旧床位要高。

同样近三分之二的地区直接出租部门床位租金高于DBFO床位租金，这可能是因为大学注重学生的负担能力，SHP则追求高租金获利和低租金维持入住率之间的平衡，二者结合的结果。

DBFO床位的定价通常还与其他大学的学生公寓储备有关：保持“投资相对论”对于取得DBFO交易成功至关重要。

从这些趋势中，我们还能看出地方学生公寓市场的一些点：首先，每个地方市场都是与众不同的，地方市场成型的因素有很多--包括学生公寓的年龄、质量、位置、供求的动态关系，学生的历史偏好等。

另外，地方市场的租金还会受到大学在营销过程中所占的主导程度，以及人为压低租金以维持入住率等因素的影响。

资金来源

至今，DBFO市场已经吸引了约24亿英镑的投资金额，早期的许多交易由高街银行资助，但是自从信贷紧缩以后，资金的主要来源就变成了养老金基金以及其他一些机构投资者，他们对长期指数化投资有着非常强劲的投资需求。

交易规模

DBFO交易的复杂性意味着多数交易的成本(对于大学和私营商双方来说)都非常高，不论交易规模。现在还没有过少于400张床位的单笔交易，目前DBFO交易的平均规模保持在1500张床位，只有四分之一的交易超过2000张床位。

UPP已经完成两个规模最大的个人合作交易，2008年和兰开斯特大学建立合作关系，新建床位4347张，2011年和雷丁大学建立合作关系，新建床位4970张。

经营权有效期

DBFO经营权有效期平均期限发生了显著的变化，从40年左右增至50年左右。

早期的DBFO交易中，大学和银行都倾向于较短的期限，虽然现在大学还是喜欢短期限，希望能尽快回收学生公寓，但是从最近的许多交易中可以看出，大学最终还是选择长期期限以求获取更高的资本收入。

在某些情况下，需要建立金融模型，反映机构投资者对长期投资的偏好。

2006年：几乎所有的资金都是来自高街银行

2016年：约60%的资金来自机构投资者

平均交易规模保持在1500张床位

过去15年，平均经营权期限已从40年增至50年

总结

1.我们期望未来五年DBFO交易的数量和规模均有上升

基于大学需求持续扩大，租赁会计准则改变的影响，以及投资者需求扩大，我们认为未来五年DBFO交易的数量和规模均有上升。作为PBSA市场的子市场，DBFO市场在不断发展完善过程中也变得越来越复杂。

2.我们希望那些还没有建立DBFO合作关系的大学能够认真考虑DBFO方案

现在的大学越来越具有商业意识，聘请拥有丰富企业经验的财务总监进入大学，他们把学生公寓看作是一项新兴的投资资产类别，也见证了学生公寓带来的丰厚利益。建立DBFO合作关系，大学不仅能得到一笔资金收入，而且在合作关系结束后即能收回学生公寓。

3.我们希望更多排行榜上的大学建立DBFO合作关系

排名前四分之一大学的历史优势或许就是资源优势。建立DBFO计划需要有丰富的资源。他们需要建立一个健全的企业计划，制定周全的房地产战略，以及做详尽的调查以降低主要风险。按照我们的经验，资源较好的大学更容易花时间建立DBFO合作关系，甚至把它们放在首位。

4.我们希望能看到更多的新参与者进入DBFO市场

投标成本意味着SHP将谨慎对待他们的投标机会，大学对DBFO合作关系的需求扩大将为新投标者创造更多的合作机会。

5.DBFO市场的投资兴趣将会增加

部分是由于DBFO市场投资机遇(见第15页的“挑战的艰巨性”)，和PBSA供应相对稳定性的驱动。全球的股市都正在寻求收益，想要在这个相对封闭的市场大显身手。

6.所有的地方的PBSA市场都将面临挑战

近来建设成本大幅增加，而且现在还尚不清楚脱欧对PBSA的影响(比如，抑制投资者投资或者抑制其他房产部门的建设需求)。土地可用性也是一大不利因素，比如某些地方的规划局有意通过征收高额社区基础设施税或制定“经济适用”租金来限制PBSA的增长。

7.注重物有所值

考虑到学生的经济压力，以及高额建设成本和供应不足推动租价上涨，未来五年，对学生公寓的负担能力已成为大学关心的大事。然而，这并不是说大学就会追求低价交易并降低标准。大学和SHP想要合作成功就需要谨慎对待学生需求和提供更多经济适用公寓之间的平衡。

挑战的艰巨性

全英国的一百万张专用床位中，大学拥有或租赁的占四分之一。

估计这些床位中有三分之二是建于2000年前，而直接出租PBSA部门的床位中只有不到5%的床位是建于2000年前，因此，大学的绝大多数床位都需要翻新或更换，鉴于目前的建设成本，我们认为这可能需要50亿英镑。