外资购房将实行实名制加准入制

国建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》即将落地，文件号码为171号，文件不但规定外资个人购买房产必须实名制，还将对境外热钱进入楼市实行准入制。

据《中国产经新闻》报道，该文件四大项共十四条，这是在对国内房地产宏观调控相继出台国六条、国八条、国十五条之后，现在又出台了针对外资的“国14条”。这份还未正式谋面的文件，其内容不但规定外资个人购买房产必须实名制，还将对境外热钱进入楼市实行准入制。据知情人士透露这份文件已经上报国务院，具体执行时间待定。

中美紫星经济研究院亚洲区域经济战略投资所所长王如军博士认为：“看到这个文件，给人的感觉是国务院确实对治理房价决心不同以往，但是某些规定还比较笼统，如果这样可操作性不强，还需要有相应的实施细则跟上。”

四方面设置14道“卡”

六部委171号文件可谓全方位对外资的国内房地产领域的活动的涉及;从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理、以及严格境外机构和个人购房管理等方面都有说法：

在规范外商投资房地产市场准入方面，该文件明确规定：“境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。”

文件还对加强外商投资企业房地产开发商经营管理开始设限，其内容大体是以开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

对于境外机构和个人购房管理，文件也提出具体要求，比如其中明确规定，境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制。

而针对地方政府，文件要求“进一步规划和落实监管责任”：各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。

各界人士反应不同

王如军认为，文件出台是专家聒噪的结果。因为专家们看到在北京、上海等大城市，外资整栋购买写字楼、并购境内房地产企业的消息屡见不鲜，因为同时可因人民币升值和房地产上涨而双重套利。与此同时，中国对外资进入楼市不但没有设限，反而还有一些税收优惠政策。所以很多专家呼吁，要限制热钱进入楼市。

“但是这是一个表象，我早就说过，我们可以去美国炒楼，人家也没限制我们，我们的资金也可以到英国去当‘热钱’，那里房价现在也是节节高，所以我们需要的是健全体制，而不是头痛医头，脚痛医脚，需要资金的时候对外资给了那么多优惠的政策，现在房地产市场发热了，就开始出了这么多限制，给人政策没有持续性的感觉。”王如军说。他建议效仿一些发达国家的建立“房产信托基金”，以解决消费者的基本住房需求，可谓一举两得。

高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部董事助理郑宗杰认为，文件规定实名制对外资购房的确有影响：“对在境内购买房产的人群分布粗略统计，欧美人士所占比例比较小，而港澳台以及海归人士所占的比例比较大，因而实名制的实施对于港澳台以及海归的影响还是蛮大的。”

中国企业海外发展中心主任、著名金融信托专家孙飞的意见是堵疏有别，他提出应该让有实力的外资进入，允许和引导他们进入房地产市场最需要的地方，比如资金容易断裂的地方，比如引导他们进入廉租房和经济适用房的建设等。

一季度外资中国购房资金达45亿美元

国际物业顾问公司戴德梁行20日称，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元，相当于中国官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。 出现这一惊人增幅的部分原因是，外资进入中国楼市在2005年出现了爆发的趋势，由于交易需要一个过程，因此不少交易在今年一季度才得以完成。

据戴德梁行统计，外资在中国房地产的投资绝大多数集中在北京和上海，北京约占50%，上海约43%，其余7%投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。资金的来源地主要是美国、新加坡和澳大利亚。投资的物业类型中写字楼占58%，商铺占30%，住宅只占5%。

这份报告还称，中国新近出台的限制外资进入房地产市场的政策将使外资放缓进入这一领域的步伐，尚未进入的资金会考虑暂缓进入中国楼市。随着外资投资房地产谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到制止，与大陆开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。